מס שבח מקרקעין

בעת אירוע מס במקרקעין, יש לשלם מס בגין השבח שנוצר במכירה (ההפרש בין השווי בו נמכרה בדירה לבין שווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת).

כאמור, בעת חישוב השבח יש לנכות הוצאות המותרות לפי סעיפים 39 ו-39א בחוק. בין ההוצאות ניתן למצוא:

• מס רכישה ששולם בעת רכישת הנכס
• שכר טרחת עו”ד ורו”ח
• שכר טרחת שמאי
• דמי תיווך ששולמו במכירה ו/או ברכישת הנכס
• הוצאות שיצאו להשבחת הנכס

תנאי הסף לניכוי ההוצאות: ההוצאות הוצאו על ידי המוכר בגין הנכס הנמכר והן אינן כלולות בשווי הרכישה של הנכס. יש לשים לב כי הוצאות המותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה לא יותרו בניכוי שוב בפקודת מקרקעין (למניעת כפל ניכוי).

חישוב מס שבח

משווי המכירה מנכים את שווי הרכישה ואת ההוצאות המותרות בניכוי ומוסיפים את הוצאות הפחת (במידה והדירה הושכרה או שימשה בעסק).

שבח ריאלי ושבח אינפלציוני

את השבח למס יש לפצל לשבח ריאלי ולשבח אינפלציוני. השבח האינפלציוני הוא השבח שנוצר בעקבות עליית המדד והוא ממוסה בשיעורי מס שונים.

שיעור מס שבח אינפלציוני

שיעור מס שבח ריאלי לנכס שנרכש לאחר 31/03/1960

דירת מגורים מזכה

סעיף 1 לחוק קובע כי יראו דירת מגורים מזכה כ”דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה”.

עד ליום 01/01/2014 דירת מגורים מזכה זכתה לפטור ממס שבח.

ביום 01/01/2014 (יום המעבר), הוחלט על רפורמה במיסוי שבח לדירה מזכה ובעקבותיו הוחלט שדירה מזכה שנמכרה החל מיום זה תהיה חייבת במס שבח בשיעור של 25%. מיום רכישת הדירה ועד ליום המעבר (01/01/2014) תהיה הדירה פטורה ממס שבח (חישוב בשני שלבים). החישוב ייעשה באופן ליניארי (חלוקת סך השבח בשנים מיום רכישת הנכס ועד למועד מכירתו).

פטורים ממס שבח

החוק פוטר פעולות מסוימות מתשלום מס שבח, ביניהן:

• דירת מגורים מזכה
• מתנות לקרובים
• הורשה
• העברה אגב גירושין
• פינוי בינוי
• תמ”א 38

לקבלת הפטורים נדרשת בחינה של עמידה בתנאים, אותם יש לבחון בהתאם לכל מקרה.

בעסקאות מקרקעין, למיסוי קיימת השפעה עצומה על כדאיות העסקה. מדובר בעסקאות גדולות, אשר חסכון נכון ויעיל במס יכולות להקטין את העלויות בצורה ניכרת.

משרדנו מתמחה בניתוח עסקאות מקרקעין ומעניק ייעוץ נרחב בתחום.

מאמר זה נועד לשם מסירת מידע בלבד ואינו מהווה מתן חוות דעת אישית.